Payer ses travaux sans payer deux fois : acompte, étapes, retenue et hypothèque légale

L'acompte : pas de plafond légal, mais un conseil clair

Vous lirez souvent qu'un acompte « ne doit pas dépasser 10 ou 20 % ». Ce n'est pas une règle de loi. L'Office de la protection du consommateur (OPC) indique que la loi ne détaille pas comment les travaux doivent être payés, et conseille :

• d'éviter l'acompte ou de le limiter le plus possible ;
• de payer au fur et à mesure de l'avancement ;
• de retenir une partie du paiement (l'OPC mentionne 10 à 15 %) jusqu'à ce que les travaux soient satisfaisants.

Exception importante. Si le contrat est conclu avec un commerçant itinérant (ce qui touche notamment les travaux de toiture, de portes et de fenêtres), la Loi sur la protection du consommateur interdit en général au commerçant de vous demander ou d'accepter un paiement pendant le délai d'annulation de 10 jours, et de fournir pendant ce délai les services prévus au contrat, comme les travaux ou l'installation. Il existe des exceptions. Par exemple, un paiement peut être demandé si un bien, comme des matériaux, vous a déjà été remis ; l'argent doit alors en général être déposé dans un compte en fidéicommis jusqu'à la fin du délai. Et les travaux peuvent commencer pour une réparation urgente de porte, de fenêtre ou de toiture, si le contrat porte seulement sur cette réparation et a été conclu chez vous, à votre demande. L'Office de la protection du consommateur détaille ces exceptions.

Les paiements par étapes : à prévoir au contrat

Selon l'article 2122 du Code civil, l'entrepreneur ne peut exiger des paiements en cours de travaux que si le contrat le prévoit. Et avant chaque paiement, l'entrepreneur doit vous remettre un état des sommes payées et dues à ses sous-traitants et fournisseurs.

Concrètement :

1. Faites inscrire au contrat un échéancier lié à des étapes vérifiables (démolition terminée, plomberie brute inspectée, etc.), pas à des dates seules.
2. Avant chaque paiement, demandez l'état des sommes prévu par la loi.
3. Payez par un moyen traçable (virement, chèque). Conservez chaque reçu.

L'hypothèque légale de la construction : le vrai risque

Les personnes qui ont participé aux travaux que vous avez demandés (entrepreneur, sous-traitant, ouvrier, fournisseur de matériaux, architecte, ingénieur) bénéficient d'une hypothèque légale sur votre immeuble pour ce qui leur est dû. Elle existe sans votre accord.

Ce que prévoit le Code civil :

• Elle garantit la plus-value apportée à l'immeuble par les travaux (art. 2728).
• Dénonciation. Un sous-traitant ou un fournisseur qui n'a pas contracté avec vous n'est protégé que pour les travaux faits après vous avoir dénoncé son contrat par écrit. Les ouvriers n'ont pas à le faire. Une dénonciation reçue n'est donc pas une menace : c'est une information. Elle vous dit à qui l'entrepreneur doit de l'argent.
• 30 jours. L'hypothèque subsiste sans publication pendant 30 jours après la fin des travaux. Pour la conserver, le créancier doit inscrire un avis au registre foncier dans ce délai et vous le signifier (art. 2727).
• 6 mois. Elle s'éteint 6 mois après la fin des travaux si aucune action n'a été publiée ni aucun préavis d'exercice inscrit (art. 2727).

Votre outil : la retenue

L'article 2123 du Code civil vous permet de retenir, sur ce que vous devez à l'entrepreneur, une somme suffisante pour payer les ouvriers et les sous-traitants ou fournisseurs qui vous ont dénoncé leur contrat, jusqu'à ce que l'entrepreneur vous remette une quittance, à moins qu'il ne fournisse une sûreté suffisante.

L'article 2111 précise aussi que vous n'êtes pas tenu de payer le prix avant la réception des travaux, et que vous pouvez retenir une somme suffisante pour les réserves faites sur les vices ou malfaçons apparents.

La méthode qui découle de ces règles :

1. Gardez un registre des dénonciations reçues (qui, quel montant, quelle date). Ce registre ne suffit pas : les ouvriers n'ont pas à dénoncer leur contrat (art. 2728), ils n'y apparaîtront donc pas.
2. Avant chaque paiement, demandez l'état des sommes prévu à l'article 2122, qui vise aussi les autres personnes ayant participé aux travaux, et, pour chaque dénonciation, une quittance signée par le sous-traitant ou le fournisseur concerné.
3. Sans quittance, retenez le montant correspondant.
4. Après la fin des travaux, attendez l'expiration du délai de 30 jours avant de libérer le solde retenu, puis consultez le registre foncier pour vérifier qu'aucun avis n'a été inscrit sur votre immeuble.

Ces règles réduisent le risque sans l'écarter dans tous les cas. La date de fin des travaux, qui fait courir les délais de 30 jours et de 6 mois, peut être discutée. Avant de libérer une somme importante retenue, il vaut mieux consulter un notaire ou un avocat, qui pourra confirmer la situation.

Ce qu'Ahmosis fait, et ne fait pas

Ahmosis est un service de mise en relation. Ahmosis ne reçoit aucun paiement destiné aux travaux et n'intervient pas dans le contrat : le paiement se fait directement entre vous et l'entrepreneur. Ce guide vous aide à poser les bonnes questions avant de payer.

Information générale, à jour à la date de vérification indiquée. Ce contenu ne constitue pas un avis juridique. Les délais et conditions de l'hypothèque légale comportent des nuances : pour une situation précise, consultez un avocat ou un notaire.